S NAMI PREDÁTE!

MÁTE TO VO SVOJICH RUKÁCH, S NAMI PREDÁTE!

Dnes som si pre Vás pripravil porovnanie stavu na trhu s nehnuteľnosťami pred 5 - 6 rokmi a súčasnosťou v oblasti Nové Mesto nad Váhom.

Ponukové ceny bytov pred 5 - 6 rokmi sa pohybovali takmer bez vzťahu k veľkosti bytu v rozsahu 800 - 1.000,- € za meter štvorcový. Práve v tom období sa objavovali prvé byty, ktoré svojou cenou útočili na hranicu 1.000,- € za meter štvorcový. Realizačné ceny (ceny, za ktorú sa skutočne predalo) sa veľmi približovali tým ponukovým.

Úrokové sadzby v bankách postupne klesali už od obdobia 2012, z hodnoty takmer 5 % (stále menej ako dnes) klesli na úroveň cca 1,80 % pred 5 rokmi a následne pokračovali v poklese až pod 1%. Peniaze z hypoúveru boli teda relatívne lacné, stúpal dopyt po nehnuteľnostiach, a to ich cenu zvyšovalo. Zaujímavé bolo, že výška priemernej hypotéky stúpala, ale samotná splátka zostávala v úzkom pásme 283 - 317,- €/mesiac. Samozrejme, súviselo to aj s cenou nehnuteľností a klesajúcou sadzbou.

Dnes sa pohybujú PONUKOVÉ ceny takto: 1 izbové byty 2.000 - 2.500,- €/m2, novostavby alebo nadštandardne prerobené až 3.000,- €/m2, 2 izbové 1.950 - 2.500,- €/m2, novostavby (často byty ešte len plánované) 2.200 -2.600,- €/m2, 3 izbové 1.500 - 2.000,- €/m2, novostavby (často byty ešte len plánované) 2.300 - 2.600,- €/m2. REALIZAČNÉ ceny pritom iba výnimočne dosahujú cenu 2.000,- €/m2, aj to ide často o nadštandardne prerobené byty, plne vybavené, prípadne aj s parkovacím miestom. Realizačné predajné ceny sa pohybujú podstatne bližšie ku hranici 1.500,- €/m2.

Sadzby hypotékarnych úrokov sa pohybujú na úrovni približne 3 - 4%, pričom minimálne splátky pri úvere 80.000,- € sa pohybujú v rozsahu 300 - 360,- €/mesiac.

V čom spočíva problém? Samotná splátka sa extrémne nenavýšila (samozrejme, treba rátať s každým eurom), problém je to, že ceny bytov v absolútnych hodnotách sú tak vysoko, že kupujúci potrebujú omnoho vyššiu hypotéku, čo znamená vyššiu splátku, ktorá vzhľadom k reálnym príjmom v našej oblasti nevyjde. Tento tlak umocňuje aj potreba dofinancovať hypotéku z vlastných zdrojov, alebo pôžičkou (komerčný úver s vyššou úrokovou sadzbou).

Vzhľadom k súčasnej inflácii očakávam skôr ďalší rast úrokových sadzieb, ako ich pokles. Na ten si počkáme čas, ktorý sa bude počítať v rokoch. Rovnako reálne príjmy obyvateľstva vzhľadom k inflácii a rastu platov kupujúcim ani predávajúcim nenahráva.

Uvoľniť trh teda v tomto čase môžu iba predávajúci znížením svojich očakávaní o predajnej cene. V prvom kroku by stačilo zreálniť ponukové ceny. Dnes sa už nepredá všetko, za akúkoľvek cenu. Môj odhad, v Novom Meste nad Váhom sa musíme dostať k cenám 1.500-1.600,- €/m2, aby sme sa pohli. Prvé lastovičky sa už v inzercií objavujú...

V tomto smere sú a budú znevýhodnení predajcovia novostavieb, tam sú isté neprekročiteľné hranice, napríklad to, za koľko sa v poslednom období stavby vyhotovovali (vzhľadom k nárastu cien stavebného materiálu). Stavby, ktoré sú ešte iba projektované, budú zase pre kupujúcich rizikom z dôvodu inflačných doložiek, ktoré zmluvy o výstavbe môžu obsahovať.

Sekundárny trh, majitelia bytov, ktoré sú už v užívaní, to majú vo svojich rukách. Potenciálnych kupujúcich nie je vela. Kto zareaguje skôr, ten vyhrá. Dobrý predaj chce teraz veľa informácií, obchodných zručností, extrémne kvalitnú prezentáciu, kvalitný marketing a kontakty.

U nás to nájdete, sme Vám k dispozícií aj v tejto zložitej dobe!

Miroslav Švehla, majiteľ kancelárie, +421 908 513 793