Nie je čas na omyl

Dnes nie je čas urobiť omyl, ako pred dákym rokom

Pred niečo viac ako rokom sa chyba v nastavení správnej predajnej ceny prejavila iba v oneskorenom predaji nehnuteľnosti:

• ak ste prestrelili o trebárs 10 - 15%, či dokonca 20%, tak Vašu ponukovú cenu "dobehla" stúpajúca trhová (reálna predajná) cena za pár mesiacov. 

(zelená - trhová cena, modrá - vysoko nastavená ponuková cena)

VŠETKO SA ALE ZMENILO tým, že trhové ceny nehnuteľností začali klesať:

• čím dlhšie bude nehnuteľnosť v ponuke, tým sa bude jej ponuková cena tej trhovej (reálnej predajnej) vzďaľovať.

O to dôležitejšie je v súčasnosti v ponuke nastaviť cenu tak, aby zohľadňovala momentálny stav s reálnymi cenami na trhu. Ak ju totiž nastavíte vysoko a "po čase" ju budete znižovať, tak aj trhová cena už "po čase" bude nižšia a Vy opäť budete mať cenu privysokú.

Zle nastavená cena na klesajúcom trhu je o to nebezpečnejšia, že trhová cena klesá podstatne rýchlejšie, ako sa nahor vyšplhala. Väčšinou pádu predchádza obdobie, v ktorom je rast zrýchlený, násobne rýchly ako rovnaké predošlé obdobia. Trhové ceny stúpajú trebárs 10 rokov v rozsahu 5-10% ročne, následne príde enormný rast v období roka či dvoch v rozsahu 20-30% ročne a potom nastane pád o 20-30%. Ten pád je však veľmi prudký aj v čase, hovorím o období v mesiacoch, možno roka. Následne však opäť nasleduje pomalý rast, vraciame sa na začiatok tohto cyklu. Takže dostať sa na ceny ako boli na vrchole bude obdobie počítané v rokoch. Z dlhodobého hľadiska (a teraz hovorím o naozaj dlhých cykloch, trebárs 10ročia) ceny nehnuteľností trvalo stúpajú, čo však neznamená, že je rast trvalý aj v mierke jedného roka.

Ukážme si to na grafe, ukáže nám, ako to funguje:

Po období, keď sa trh na krátke obdobie naozaj úplne zastavil, sa opäť predáva, kupuje.

Vieme, kam sa realizačné ceny posunuli. Na vyššie uvedenom grafe sme momentálne v období stĺpcov 9 až 10. A predpovedáme teraz dlhšie obdobie s ustálenými cenami nehnuteľností na sekundárnom trhu v terajšej realizačnej cenovej hladine pri bytoch, mierny pokles pri realizačných cenách domov. Kľudne si pozrite naše predchádzajúce blogy, aj terajšiu situáciu sme predpovedali presne.

Rast predajných cien je v ďalekom horizonte. Napriek tomu odporúčame tým, ktorí premýšľajú predávať aj kupovať, urobte to teraz. Ako som napísal, v dlhodobejšom horizonte ceny hore nepôjdu, ale čo je pravdepodobné, to je zhoršenie dostupnosti hypoték a zvýšenie úrokových sadzieb. Takže aj kupujúci, ktorí potrebujú kúpiť nehnuteľnosť v období roka až dvoch a potrebujú hypotéku, mali by tak urobiť čím skôr. O tom ale podrobnejšie v ďalšom blogu.

Miroslav Švehla, konateľ RK RE/MAX NaMax, +421 908 513 793